悲剧已来!一文看懂三四线城市房价暴涨的根源

摘要: 怎么办啊?价格又涨了....

09-25 16:17 首页 网贷之家


“怎么办啊?县里的房子价格又涨了,你哥凑首付更难了……”老妈第一次显得十分忧心忡忡地在视频聊天里对着我讲。因为在她眼里,她怎么也想象不到老家这么一个五六线小县城房价竟然也可以天翻地覆,涨至6000元/平方米。


五六线尚且夸张至此,老佛爷查了一圈数据下来发现,从去年四季度开始,三四线城市的房价已然涨穿天际。两年前的5000元只是如今的起步价,突破1万元的前赴后继,甚至出现部分三线城市房价竟然力压省会。就连贫困县也加入了房价突然上涨的狂欢之中。



与之呼应的是,越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。日前,中原地产通过对283个三四线城市的统计得出,今年前8月,上述城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿,接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%,创历史新高,比去年的25.17%近乎翻倍。而今年前8月,京沪穗深四个热点一线城市的住宅用地溢价率尚且不足30%,深圳更是低至个位数。



以上种种火爆行情引发了老佛爷的好奇,在三四线城市人均收入不高的情况下,究竟是什么支撑起这么逆天的房价?这一轮狂涨还能持续多久?未来谁来接盘?



三四线城市集体暴涨根源


其一,因城施策导致需求转移。在一二线城市严控购房和贷款需求后,大量的房地产资金自然会转向市场宽松的三四线城市。炒房客纷纷改换阵地,大量热钱涌向三四线城市的后果,就是短期内购房者会大大超过存量房,房价自然会疯长。


其二,棚改货币化改革制造出来的本地需求。全国各地推行货币化安置的棚改模式,以棚改之名大肆拆除现有的住房,再以货币化补贴之名,让被拆迁者有了购房的资本。既少了原来的存量,又多了新的需求,短期制造抢房的热潮,进而推动房价的上涨。



其三,大城市漂族“返乡置业”。随着人口控制和疏解的政策出台,不少大城市漂族最终选择回到家乡的城市买房。与之印证的是,北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据,从2010年至2015年,北京常住人口增幅放缓,上海则在2015年首次出现负增长。而一些目前仍坚守在北上广的“漂族”们也选择在家乡省会或者其他三线城市购置房产。眼看房价涨到了家门口,北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘已经成了三四线楼市火爆下的“常规动作”。


其四,城镇化带来的农村人口进城所带来的购买。在中部省份长期从事婚介工作的张女士总结出了一条“规律”:“镇上的一般要求男方在县城有房子,县里的要求在市里有房子,市里的要求在省城有房子。”在张女士看来,这恰恰就是三四线楼市房价上涨的推手之一。三四线城市往下的乡镇中,教育资源和医疗资源的分布很不均衡。在这种情况下,城镇化其实就体现在了人们从小城镇往上一级的城市走,这一需求也支撑了三四线城市房价的上涨。


其五,“去库存”政策成三四线城市上涨的最大推手,赶着资金去接盘。据统计,在上半年全国三四线城市所去掉的房地产库存中,河南、浙江、江苏、广东四省几乎占一半。明显的城市群优势无疑成为此轮三四线城市房价上涨推动力。


其六,在影响房价的上涨因素中,除了教育资源,其次就是交通。日前据第一财经公布的一份关于50个三线城市地铁规划名单,预示50城拟上马地铁项目(根据各地“十三五”交通规划及公开资料不完全统计)。老佛爷对比了一下2016-2017年三线城市房价涨幅,结果城市重合度极高。房价暴涨的三线城市,如九江、蚌埠、扬州、赣州、湛江、宜昌、泉州、烟台、安庆、秦皇岛、常德、桂林、唐山、济宁、襄阳、泸州均在轨道交通规划50城榜单之列。



此外,多家A股上市银行的数据显示,居民消费性短期贷款在今年前七个月的增量已经超过去年全年。而认为最可能的原因就是,不少消费贷款通过多个渠道,变相流向了房地产市场。这种无抵押信贷泛滥的结果加上一线城市地产龙头带动效应,有钱没钱只要赚钱,恐慌杀入自然而然。


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悲剧已来,部分三四线城市开始降温


一些多年来没涨的库存严重过剩的城市房价暴涨,过去10多年卖不完的房子一夜之间卖光,地王也出现了,大量的开发商从一线城市向这些以前从来不光顾的地方转移……千年难遇的房价暴涨,焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地,就在大家以为终于等来了奇迹的时候,没成想,悲剧接踵而来。


8月份以来,全国有接近15个三四线城市发布了楼市约束性调控政策,这些城市均非一线周边的热点城市。从调控趋势看,9月份后,预计三四线城市可能出现一轮收紧调控,以避免这些城市出现价格继续过快上涨。


与此同时,不少三四线城市看上去供需状况很良好,但实际上已经到了强弩之末,购房需求已经被透支殆尽。比如九江、滁州、马鞍山、安庆、北海、六安、淮安、盐城等城市,这些城市虽然上半年出现闪光点,但后继乏力也已经显露无疑。除此之外,以下几个方面也证明三四线城市难以延续火热态势:


1、对于三四线城市,可以用危机四伏来形容。一方面是空置房现象相当严重,不但如此,"去库存"玩出了新的空置房。另一方面,上涨的房价已经超出了普通大众的购买力。刚需购房者买不起,炒房客卖不出去,二手房有价无市。


2、再看看三四线城市人均收入水平,拿今年进入“万元俱乐部”的阜阳来说,人均月收入3000-4000元,再高端点的岗位不过7000-8000元,何以支撑如此高的价格呢?有人说,收入少怨自己不努力,其实三四线及以下城市经济状况和体量就摆着在那里,对于大多数人来说,谁都想挣的更多,但现实如此。


3、细分来看,三大城市群中的三四线楼市销售明显好转,比如廊坊、保定、嘉兴、昆山、惠州、佛山等城市,这些城市由于被动承接了一线城市的购房需求,已经不得不开始收紧楼市,以平衡供需。但在远离三大城市群的三四线城市,商品房销售并不乐观。


4、在三四线赚到大钱的房企已经开始撤退了。在一位百强房企老总看来,他们在市场最低迷时以不到2000/平米(楼面价)的价格拿下,然后目前以13000/平米卖出的行情让他既感到兴奋但也隐隐担忧甚至害怕。老总认为,这一波收割完,未来相当长的时间都不会再有。作为开发商,要像狼一样,看准了机会,去叼几块肉,要赶紧回来,否则一旦市场下行,至少要陷在里面三四年动弹不得。对此,该老总采取的策略是快周转,加快推盘,回笼资金,并于今年下半年收缩三四线的布局,加大二线的布局。


5、杠杆已经加到吓人的地步。棚改货币化和按揭本质上都是杠杆:棚改货币化买房资金可视为三四线居民用之前财富(棚户房)直接偿付的第一部分杠杆;而按揭和公积金是他们要用未来财富来慢慢偿还本金和利息的第二部分杠杆。综合看杠杆比率非常高。兴业证券研报称,2016年4.72万亿三四线销售金额中,3.47万亿居然是货币加的杠杆,实际就是居民的负债,杠杆比例高达74%。2017年三四线杠杆比例仍在持续上升。



6、在三四线城市,目前大部分银行的利率上浮,政策调控仍在加强。政府态度很明确,就是去库存,但不是让三四线过度繁荣,太好的城市全部一一限购限贷。为何会这样?其实政府目标已经很清楚:一线城市库存不够,持续限购,把资金赶往了二线城市,二线城市去库存后限购,把资金赶往了三四线城市,三四线去库存后限购,然后全国的库存都解决了,房地产市场又开始良性发展了。


可以想象,这一轮上涨周期一旦真正到尾声,三四线因为没有人口和产业的支撑,则很有可能陷入缓慢、持续下跌的状态。有分析人士指出,比如呼和浩特、沈阳、长春、乌鲁木齐等城市。而现在随着调控在加深加严,这些城市受到的影响将最大,下跌极有可能是最快的!


你的钱变成三四线城市的房子,但这些房子却无法再次变成钱。未来就算割肉,也无人接盘。且看前车之鉴,2013年那波全国大涨之后,多少三四线城市房价跌的妈都不认识了,好多地方现在都没涨回当年的价吧。



看完此文,知道真相后的你是不是和老佛爷一样,泪流不止。李嘉诚有句话相信大家都听过,不要去挣最后一个铜板。老佛爷希望大家都能守住自己的财富,别傻呼呼的去陪葬!



来源 | 网贷之家    作者:老佛爷

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